I vizi occulti degli immobili
Quando parliamo di vizi occulti ci riferiamo a tutti gli effetti negativi e di insalubrità…
Quando parliamo di vizi occulti ci riferiamo a tutti gli effetti negativi e di insalubrità che non vengono individuati o segnalati in fase di costruzione, e quindi si manifestano solo successivamente all’acquisto o alla consegna di un alloggio. In questa puntata del podcast Casa e Salute, Damiano Sanelli – referente tecnico dell’ATTA – ci illustra questa problematica, purtroppo, ancora non così nota.
Acquisire la giusta consapevolezza sul tema è un primo e necessario passo da compiere verso l’effettiva creazione di quel senso di responsabilità che deve permeare non solo la fase di compravendita, ma deve essere radicato tra le priorità di venditori e acquirenti. Negli ultimi anni anche la giurisprudenza ha avuto la tendenza ad adeguarsi alle necessità e alle sempre maggiori richieste di salubrità, con sentenze volte a tutelare i diritti degli inquilini, a cui deve essere garantito il diritto di vivere in un ambiente salubre.
Sebbene invisibili, i vizi occulti sono aspetti di insalubrità che nel lungo periodo hanno effetti estremamente concreti sulla salute degli inquilini. Nonostante ciò, si tratta di una problematica che, seppur molto frequente, è spesso sottovalutata. I vizi di insalubrità non riguardano solo la proliferazione di muffe o il manifestarsi di altri agenti patogeni, ma creano a tutti gli effetti una condizione di inagibilità dell’abitazione; pertanto, vanno rilevati e identificati con interventi mirati ed esami che richiedono strumentazioni e conoscenze specifiche. È necessario quindi coinvolgere un esperto – come un tecnico ambientale in biosicurezza – già in fase di progettazione, quando si è ancora in tempo per intervenire e correggere situazioni potenzialmente dannose.
Si tratta, quindi, di far incontrare e tutelare due punti di vista opposti: quello del venditore e quello del compratore. «Spesso le normative tendono a far gravare i danni provocati dagli inquinanti sui costruttori, che però sono meri esecutori; bisognerebbe, piuttosto, compiere un’analisi in fase di progettazione per individuare a monte i rischi e le possibili problematiche» – spiega Damiano Sanelli. Infatti, i vizi occulti possono avere molteplici origini: spesso nascono al momento della costruzione dell’edificio, ma non è raro che anche le azioni degli inquilini possano contribuire a innescare vizi di insalubrità. «Dal momento che ogni persona lascia la propria impronta sull’edificio in cui abita – spiega ancora Sanelli –, è fondamentale la produzione di una dichiarazione di salubrità dell’immobile che funga da carta d’identità, da aggiornare a ogni passaggio di proprietà». Questo documento deve essere rilasciato da un professionista esperto sulla salubrità indoor e non deve limitarsi a riportare il livello di salubrità riscontrato nell’ambiente, ma, affinché possa contribuire attivamente a migliorare le condizioni dell’edificio, deve contenere anche indicazioni sulle azioni correttive da compiere per implementare tale livello.
È quindi necessario un cambio di rotta. L’esigenza di questo tipo di certificazioni non deve essere percepita come un mero controllo sul patrimonio esistente; si tratta piuttosto di un investimento consapevole che si sceglie di fare a monte, con il giusto tipo di controlli, per ottenere un risparmio futuro di gran lunga superiore, derivato dal vivere bene in un determinato ambiente, e un significativo guadagno in termini di salute.
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